Предисловие: год назад я переехал в Сочи. В настоящий момент тружусь в агентстве недвижимости на должности ITспециалиста и web-разработчика (название и личность раскрывать не буду, дабы не сочли за рекламу). В момент приезда, по неопытности и незнанию местного рынка недвижимости вляпался в такое г…, что хрен знает как из него вылазить. Так что пишу на своем опыте как «влипшего», так и работающего в АН, хоть и не риелтор.
Итак… Для начала хочется сказать, что Сочи находится на третьем месте в России по ценам на недвижимость, после Москвы и СПБ. Само собой это обусловлено его местоположением на карте РФ.
Сам по себе рынок недвижимости Сочи кардинально отличается от аналогичного рынка в других регионах. Здесь очень распространен такой термин как «жилое помещение» (первый раз я столкнулся с ним именно здесь), у него есть ряд отличий от помещения со статусом «квартира»: на руки получается свидетельство на помещение и на часть земли, на которой находится дом, именно поэтому такого рода помещения не могут быть проданы не резидентам РФ. Такие помещения, как правило, дешевле чем помещения со статусом «квартира» с аналогичными условиями. Так же здесь в ходу «жилые гаражи»! Для меня, человека из Сибири это было ново!
После олимпиады, в момент подготовки к которой в городе произошли сильные изменения по инфраструктуре, застройка города набрала большие масштабы: строят везде, где только можно и, к сожалению, не всегда хорошо и законно. Например, есть в Сочи такая распространенная практика: покупаем участок под индивидуальное жилищное строительство (максимум три этажа под частный дом т.к. в других категориях земля дороже), строим на нем пятиэтажный многоквартирный дом – дом объявляют под снос, после этого идем в суд, в котором добиваемся перевода земли под Ж3 (многоквартирный дом), после этого добиваемся решения по сносу и вот у нас есть многоквартирный дом. Но есть одно НО! Не всегда и не у всех эта схема проходит и дом реально могут отправить под снос… А ведь квартиры зачастую к тому моменту уже проданы! (я в похожую ситуацию влез). После этого начинаются долгие апиляции, судебные тяжбы, и стройка заморожена. Есть случаи когда люди купили, заселились в дом, сделали ремонт и живут, но на дом нет никаких документов, и прописаться не возможно – это еще из лучших вариантов.
Видел я бабушек, которые купили маленькую квартирку, продав квартиру в родном городе чтобы пожить под старость в тепле или привезти сюда сына инвалида, но оставшиеся без ничего... Жалко их, но ничего сделать уже не можешь...
Поэтому, прежде чем покупать недвижимость, нужно все проверить на 10 раз.
К примеру на сайте сочинской администрации есть список объектов, подлежащих сносу. Конечно далеко не факт, что их снесут, многие из них по суду отстоят свое существование, а редкие так и вообще сдадутся в срок и без проблем для покупателя, но в большинстве случаев это как минимум задержки и проблемы.
Хотелось бы сказать, что обратившись в агентство недвижимости вы полностью обезопасите себя, но не всегда это так: (лично я свой вариант взял через агентство) во-первых – агентство не всегда может знать, что у застройщика на уме (можно назвать форсмажером), во-вторых – не все риелтора так или иначе честные и добропорядочные граждане. Но, так или иначе, риск покупки неликвидного жилья снижается. Есть риелтора (к которым я отношусь с уважением) никогда не продающие квартиры в которых они сомневаются, просто отказываются от участия в таких сделках, даже если клиент очень хочет.
По большей части люди сталкиваются с такими проблемами при желании купить как можно дешевле и сэкономить на агентствах и экспертах (это все как и везде). (Вот я и напечатал уже лист А4 11 шрифтом…).
Упомяну немного о ценах: квартиры в новостройках в черновом варианте и близкие к сдаче вы вряд ли найдете дешевле миллиона. И то это будет квадратов так 17-20. Если найдете дешевле, то скорее всего это будет квартира с окнами в опорную стену или в коридор (дада в коридор, я лично такую видел). Более менее приемлимые варианты с маленькой квадратурой в черновом варианте и не очень близко к центру начинаются от 1 200 000 – 1 300 000. Если у вас на руках есть миллиона 3 – можно подобрать вполне себе приличный вариант. Если рассматривать вторичный рынок недвижимости, то просто прибавьте к этой сумме еще кругленькую сумму – не ошибетесь.
И да!!! Не верьте информации с всем известной торговой площадки в интернете, которая начинается на «А»! там по большей части фейки! Реальные цены увидеть там сложно. Лично я как раз насмотрелся этой информации и прилетел сюда на крыльях «Ну где тут моя квартирка за 800 тр. на берегу моря и близко к центру!». Просто не верьте – это не так! Это еще одна из специфик местного рынка. Просто несколько лет назад одно из крупнейших агентств города решило несколько занизить ценники в объявлениях для того чтобы «поймать клиента», а затем сказать, что квартира продалась и предложить вариант дороже. Эту политику перехватили и остальные агентства и в настоящий момент если ты будешь размешать реальную информацию – ты будешь есть только хлеб и то по праздникам.
А сколько тут схем по разводу отдыхающих на аренде…
Получилось несколько сумбурно, но это мой первый информационный пост не копипаст. Надеюсь кому-то будет полезно.
Берегите себя и свои сбережения!
Автор piavarts